——“’99中国国际住宅与建筑科技展示交易会”在深举行
本刊记者黄河
“住交会”成新热点
“高交会”的热潮还没散尽，热心的深圳人又迎来了另一场同样与我们的生活息息相关的“住宅世博会”——’99中国（深圳）国际住宅与建筑科技展示交易会（以下简称住交会）。
住宅产业作为国民经济新的增长点，科技含量在逐步增加，把高交会后唯一分会定位为‘人居、科技、环境’的主题，更会引起市民的强烈兴趣。”
据“住交会”组委会有关负责人介绍，这次“住交会”有两大热点是以往任何的房地产交易会所不能比拟的。一是本次“住交会”将开设21世纪住宅产业论坛，前来演讲的学者大部份是上海《财富》论坛的班底，联合国人居中心也派员参加；二是举行首届中国（国际）GHTF－H＆A人居奖的评比评审活动，评审团是联合国人居中心的专家，建设部、科技部、中科院的一些院士及专家教授组成，权威性很高。与此同时，中科院还举行一些涂料的特性、大理石幅射与人体的健康等科普知识讲座。
“高交会”火爆的场景，巨额的成交，极大地震撼鹏城及全国各地产商和建材商的信心，“高交会”尚未闭幕，“住交会”已受到全国特别是鹏城地产商、建材商的追捧。现“住交会”部分展馆预订告急。
10月10日，“创世纪”地产一口气预订了13个展位，香榭里花园订了8个展位，星河雅居也隆重登场，雅典居装饰也租用了200多平方米的展位。由本报发起的“深圳十大明星楼盘”也将集中亮相，几乎占领深圳房市半边天。北京、上海、大连、南京、重庆等全国重点城市政府主管部门纷纷来电表示，将组织当地拳头项目尤其拥有外销潜力的楼盘赴深组团参展，澳大利亚、日本等国政府也将组团参加。
负责“住交会”新闻宣传的刘开明博士表示，这次“住交会”的招开，其意义已远远突破了传统交易会的商业价值，成为一项引导中国住宅产业发展的，具有极高科技和文化内涵的社会文化活动。而“住交会”的火爆则直接得力于两大环境因素：一是由国务员转发“关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量”的72号文件精神所带来的住宅产业改革；二是国家经济形势发展的需要。
近年来，我国住宅产业虽有较大发展，但由于受到诸多因素的制约，仍处于粗放型的生产阶段，住宅建设存在“三高三低”的问题，即资金投入高、能源材料消耗高、空置率高；经济效益低、工程质量低、科技含量低。据有关部门统计，近10多年来，我国的房地产市场投入了数万亿元的资金，是国民经济各行业中投入资金最多的行业。但由于所建住宅严重脱离中国国情，民众无法购买，无法拉动消费，造成大量资金套牢，加上极低的劳动生产率（仅有发达国家的1/5），因而对国民生经济增长的贡献率极低。
据预测，我国城镇住宅建设进入新世纪后还将有很大的增长，1997年到2010年需建造59.8亿平方米，年均4.6亿平方米。正是这严峻的现实与市场的需求促使国家有关部门制定了一系列促进住宅产业化、现代化的政策法规，同时也使得面临着激烈竞争的房地产开发商们纷纷把目光转向了高科技、集约型的“升级换代”。
深圳面临机遇与挑战
据有关专家统计分析，深圳房地产市场在经历过粗放式和超高速的发展阶段后，目前已进入成本营销时代。有关数据表明：
1、1998年全市总销售面积430万平方米，增长6.2％，二手楼市场趋于活跃，1998年比1997年有近80％的增长。
2、空置也明显增加320万平方米，比1997年增长近15％。
3、商品房施工面积略有增加，基本保持在1500万平方米；
4、商品房竣工面积由1997年的327万平方米下降为255万平方米，下降约22％；
5、房地产平均开发周期由1997年的4.45年拉长为5.78年，反映出销售市场的疲软对整体开发市场和开发资金的周转的反向作用，以及销售不畅、积压增加、资金压力增大，对开发竣工进度的影响。
6、商品房平均造价由1997年的2795元／平方米下降为1998年的2319元／平方米，下降幅度高达17％，反映开发成本、建筑成本、材料成本的综合下降，拉动楼价下调，促使楼价总体水平下降的作用明显。
7、地产项目主体成本由1997年的5295元／平方米下降为4800元／平方米，下降8.99％，降幅495元／平方米。成本下降占售价下降数量的主体，占76.3％。成本控制、调整利润水平、政府适当让利（地价或税费）将有利于市场售价进一步调低。
8、商品房平均售价由1997年的6506元／平方米下降为5857元／平方米，降幅达649元／平方米，约10％。按住宅平均地价2500元／平方米计算，计算主体成本（地价＋平均造价）占销售价格的比重由1997年81.4％上升为82.4％，升幅约1个百分点，总体水平保持在80％左右。可见，商品房社会平均利润有进一步平均化的趋势。
以上分析可见，当前深圳房地产市场已进入全面的成本竞争的市场。21世纪的地产市场将由此进入一个全新的成本营销时代，联合、垄断、规模经营成为大势所趋。
与此同时，据深圳市房地产交易中心与斯立信的市场调查，来深3年以上的消费者中：
有65％－78％的（平均为71.5％）为“自住及家人居住”；作投资和二次置业、送亲友的购买比例近3成，显示出明显的购房动机的多元性。
作为一开始就走在全国房地产市场发展前列的深圳，许多对于中国整体而言仍是未来发展中研讨的问题对深圳已是实实在在摆在眼前了。因此，这次“住交会”对深圳的许多房地产开发商来说，既是一个研讨、学习的机会，更是一个不可错失的商机与“刺刀见红”的竞争。对此，也许深圳市民有着更现实的看法。
家住莲花北一位姓郭的先生称，“他早就知道‘住交会’一事，市民最关心的还是吃住行问题，吃穿已基本解决，现在更关心住房质量上的提高，在世纪之交举办这样一个展示会，我们可以提前感受21世纪新的生活气息。”
准备二次置业深圳一家投资公司的高汉英则表示：我要在住交会上选一套真正能代表21世纪人居潮流的住宅。
五洲精英，济济一堂
据“住交会”组委会最新统计资料显示，大会筹备工作已基本顺利完成。在招展方面，近2万平方米的展厅已预订完毕，共有国内外400多家住宅产业商家参展，其中包括国际著名的美国休斯网络、日本松下电工、法国尼沃、挪威中欧住宅、德国高仪洁具、奥地利海吉、荷兰亨特等；国内著名的住宅发展商和住宅产品生产商也踊跃参展，如香港有利集团、香港熊谷组、天津太平洋村、佛山鹰牌陶瓷、西安西飞集团、深圳中航集团、深业集团、广大建材集团、天健集团、西林集团、中国海外集团、光大集团等。
与参展商强大的阵容相比，大会期间将举办的“21世纪住宅产业国际论坛”不但人数众多、内容丰富，在学术层次上更显得档次高、视野开阔。主办单位和组委会不但邀请了联合国人居中心、荷兰住宅与城市发展研究院、英国住房与社会建设基金会、香港房屋署、休斯公司等全球著名机构、企业的官员和学者到会演讲，同时还邀请了国内著名的经济学家如厉以宁、肖灼基、常修泽、盛洪、薛澜、刘洪玉等。结合此次中国加入WTO的热点话题，大会特别邀请了国务院发展研究中心对外经济部部长张小济博士和WTO研究会副会长兼秘书长张汉林就中国加入WTO问题作专题演讲。用一位组委会负责人的话说，这次国际论坛是“请最有资格的专家来讲最热门的话题”。
附录一
住交会主题：人居·环境·科技
本次交易会，为本世纪最后一次国际性住宅与建筑科技专场展示交易会，又系首次在深圳举行的全国住宅小区建筑新产品、新材料、新技术洽谈订货会。届时，将有全国小康示范工程和试点小区数千家企业汇聚深圳、采购、洽谈；由建设部、科技部、中科院联合组成的本届组委会专委员会，将举办99全国住宅与建筑新技术、新产品、新项目评审推荐活动，颁发大会推荐产品证书，向全社会进行重点推荐。主办单位将在会议期间举办“99’中国（深圳）国际住宅与建筑科技论坛”以及由参展厂商参加的新项目、新产品、新技术专场信息发布会，并组织会议代表观摩深圳优秀宅小区项目。
住交会内容：
届时将举办8大类活动
1.建材秋季大型订货会
’99建设部全国住宅小区新材料、新产品、新设备秋季订货会。全国小康住宅示范工程和全国试点小区项目发展商、全国住宅发展商500强等众多商家参会订货。
2.投资洽谈会
全国住宅与建筑科技新项目、新技术投资洽谈会。国内外数千家投资商汇聚深圳，恰谈投资住宅与建筑科技新项目、新技术、新产品。
3.评审推荐活动
’99全国住宅与建筑新产品、新项目、新技术评审推荐活动。由建设部、科技部、中科院联合组成专家委员会进行评审，颁发大会推荐产品证书，向全社会重点推荐。
4.战略研讨会
交易会期间举办“21世纪中国住宅产业化进程、挑战与对策”大型国际研讨会。
5.专场信息发布会
交易会期间举办多场新材料、新产品、新技术、新项目专场信息发布会。
6.优秀小区观摩活动
组织国内外与会代表观摩深圳城市规划与优秀住宅小区。
7.房地产按揭政策咨询
政策性与商业住房金融机构现场咨询，解答有关政策。
8.深港一家亲，相聚“住交会”
数万深港两地投资置业者全情参与，现场参观，挑选靓楼。
参展范围：
第一大类 新型住宅与房地产：智能住宅、环境共生住宅、节能住宅、优秀新住宅等。
第二大类 “四新”建筑及装饰材料：包括外墙材料、非承重内墙、保温材料、防水材料、卫生洁具、燃气热水器、厨房设备、排油烟装置、管道材料、散热器、门窗、建筑电器与计量、建筑外墙涂料等。
第三大类 新世纪家居产品：新型家用电器、新概念家具等。
第四大类 居住环境展：园林、雕塑、绿化、模型、人造自然景观等。
附录二：
国家建设部房地产业司有关负责人10月22日在中国经济发展论坛上表示，为保证住房投资和消费保持较高的发展水平，住房政策将至少在9个方面获得突破。
一、住房货币化政策将全面启动。个人购房将成为市场的主体，城镇成套现有公有住房将以成本价格放开向现住房户出售（除政策规定不宜出售的以外）；公房租金将以较快速度提高到成本租金。
二、实行更加积极的住房流通政策，住房市场将实行全面开放，特别是已出售的公有住房和经济适用住房将全面上市流通。
三、建立多层次的住房供应体系。高收入者购买的商品房，其价格和标准主要依靠市场调节；中低收入者购买的经济适用房，政府在地价、税费及住房标准等方面，给予必要的调控；最低收入者可以申请廉租住房，由政府的住房管理部门直接管理。
四、以住房公积金、住房工资性货币补贴、住房个人储蓄为政策框架，建立和完善具有中国特色的住房社会保险体系。
五、加快工资改革步伐，增加工资中住宅消费含量，尽快使房价收入比合理化。
六、扩大个人住房贷款规模，包括改进个人住房贷款担保办法，积极发展住房公积金贷款与商业性贷款的组合贷款业务等，从贷款条件、期限、利率水平、贷款品种等方面给予扶持。
七、以提高住宅产业生产力水平和住宅质量为目标，建立住宅产业现代化的技术政策框架体系、建筑体系、产品体系、质量保证体系、住宅性能评定体系等。
八、实行社会化、专业化、市场化的物业管理新体制。
九、进一步完善住房生产、流通、消费领域的税费政策。个人买卖住房的税负将进一步降低，对过于繁杂的税种将进行合理的归并、调整和规范，房屋租赁税费政策将会有较大调整，各种名目的收费项目将逐步取消。
附录三：
日前，国家经贸委组织编制的《近期行业技术发展重点》(以下简称《重点》)中提出了有关住宅产业化关键技术与产品的发展方向和重点。
《重点》指出，近期我国住宅产业化技术发展的方向和重点是：第一、新型住宅结构体系开发。具体包括：1轻钢结构体系开发；2装配整体式混凝土三剪结构开发；3住宅节能体系与新型建筑材料。第二、利用新能源提高我国外围护结构材料性能。具体内容为：1外墙外保温隔热标准开发；2外墙夹芯保温隔热标准开发；3钢塑复合门窗(JFG钢塑窗)及供水钢塑复合管开发；4太阳能采暖与热水供应装置开发；5高性能外墙涂料开发；6住宅智能化系统开发。
附录四：百姓购房看重的因素
在追求舒适和个性化品位的现代社会里，伴随着住房市场的日益繁荣和发展，拥有一个温馨惬意的家已由从前的梦想而逐步变成现实。如何选择理想的住房，是购房者面临的难题。据来自各方面的信息显示，当前，百姓购房主要看重以下因素——住宅小区的地理位置。从长远趋势来看，个人住房的中心区位观念越来越淡化。随着城市的不断拓展、城市规划区域功能明显的增强，城市周边郊县将会涌现出一批规划好、设施完善的卫星城镇，加上城市交通的快速发展，不久的将来，城市居住区域迁出市区是城市规划的方向和潮流。同时，从经济负担和购物效用对比看，选择市郊住宅似乎更经济。购房者如拥有50万元的购物能力（包括通过银行按揭购房偿还能力），可选择一套郊区卫星城的住房和一部私车。不难看出，这种选择比购买一套价格高、面积小的市区住房更为实惠。从投资角度看，随着大城市的发展，卫星城的住宅似乎更具备增值的潜力。
住宅小区的物业管理。住宅小区的多功能主要靠物业管理来保障和维持。一个小区必须具备安全、维护、清洁、绿化等社区服务，否则就难以满足住户的要求和未来发展需要。“24小时保安及管家式的物业管理”是居民的向往。
住宅小区的基础配套设施。小区基础设施的优劣主要涉及水、电、暖、气、排水等基本生活设施是否完善可靠，教育、商业、邮电、金融服务、停车场等社区设施是否完备。住房的使用期限长，购房也就意味着买未来，因此要尽量选择小区功能多样化的住宅。调查显示，对于“有车族”和“未来有车族”而言，停车场的重要性要超过邮电和银行等设施，位居第一；而年纪越轻越看重游泳馆等休闲健身设施。
住房的质量和结构设计。住房质量狭义来讲是指建筑安装质量，包括墙体使用的材料是否牢固耐用，墙面、地面材料选用以及门窗质量、管道、电力线路的材质及安装工艺。目前，我国房地产市场已由卖方转向买方，人们绝不会接受建筑质量低下、使用材料劣质的住宅。住宅结构设计包括门厅、窗户、阳台的大小及朝向，厅室、厨房、浴室的分布结构。不同的人有不同的偏好，每个人都根据自己的爱好进行选择。不过，随着人们基本居住条件的进一步满足和设计水平的不断提高，近年来，人们购房的趋势越来越倾向于“三大一小”的格局，即客厅、厨房、浴室大，卧室小，更注重居室的光、声、色彩等方面的环境。
住宅小区环境，包括自然环境和人文环境。自然环境包括小区噪声大小、视野开阔程度、污染状况、住宅区域内的绿化和规划等。这些都直接影响着居民的身心健康。一项对北京20余个小区、206位白领人士的调查显示，86％的人认为小区环境，特别是绿地很重要；80％的人会被“整个小区绿化率高达50％”这一点所吸引，77％的被访者表示，“小区内备有供休闲的林荫道”是诱人的，愿花高价买绿化环境好的房子。人文环境即区域居住者的整体素养，往往同一阶层或风俗习惯相近的人们愿意居住在一起，小区环境将成为人们购房要考虑的最重要因素之一。