——“不要指望150天后就会看到一座新城”
南方周末记者 黄河 陈远林 发自深圳
2015-09-24 （发表稿）
要回答“未来的前海是什么”，最本质的思路是回到“人”本身去思考未来特区内的各种人群怎样工作和生活，为未来的中国探索出一条“从人出发，回归于人”的现代社会运作模式。而支撑前海建设开发者们敢于“慢下来”的底气，在于前海独特的“取之于地，用之于地”的土地开发模式。
今天“为未来配套”
前海综合规划体系的最大特点是直接聚焦于“未来之城”的终极目标，避免过去城市化短期规划下“野蛮生长”的城市每隔数年就面临“开膛破肚”式规划调整的弊端。
除了数以万计落户前海的企业名单和周边区域房地产价格的飙涨，今天的参观者似乎还不能感受到前海特区实验的“现场实景”：跨过前海自贸区的大门，除了宽阔的马路和零星的建筑工地，没有一幢高层建筑可以让人感受到“现代都市”的气息；大门附近作为临时办公区的企业公馆区内，优雅安静的小区环境更像一个高档居住区而非人们心目中的“国际金融中心”；小区中不多的几家跨境购物体验店里，看中商品还需上网订购的流程，也让人感觉更像跨入了某家“网购体验店”……
只有自贸区门前“掀起前海新城建设大会战”的横幅，才隐隐让人感受到三十多年前蛇口特区初建之时的热情：就在7月30日启动的前海自贸新城建设会战仪式上，自贸区管委会宣布将在年底实现“经济总量突破1000亿元”，并承诺到2017年底前海新城内将形成“相当的建设规模”。
“你们不要指望150天后就会看到一座新城。”一位负责前海建设开发的人士向南方周末记者表示，像欧美等成熟国家的城市新区开发一样，前海的整个建设开发周期长达10—20年，当下的建设提速也是在缜密的规划指导下协调推进，绝非传统理解中的“一哄而上”。
面对一座可能在数十年后才真正呈现出全貌的“未来之城”，今天的建设和规划者们怎样去“为未来配套”？
对于前海的开发建设而言，2013年5月出台的《前海现代服务区综合规划》（下称“综合规划”）是一个标志性的分界线：如果说此前的诸多制度设计和开发思路还带着某些实验色彩的话，那么随着综合规划及其相配套的数十个专项规划的推出，前海的开发进程才正式从“思想实验室”中的讨论进入实施阶段。
深圳综合开发研究院企业与市场研究中心主任刘鲁鱼告诉南方周末记者，该规划已经拿了市级、省级和全国性的三项大奖，“综合规划最大的创新点之一就是它引入了产业和经济规划”。
作为综合规划的参与方之一，刘鲁鱼认为，要回答“未来的前海是什么”，最本质的思路是回到“人”本身，去思考未来特区内的各种人群怎样工作和生活，为未来的中国探索出一条“从人出发，回归于人”的现代社会运作模式，“这不能靠想象，而要依靠严谨的经济和产业数据测量与推算”。
这套堪称包罗万象的综合规划体系，最大的特点就是直接聚焦于“未来之城”的终极目标，从而避免了过去数十年中国城市化进程中，在短期规划下“野蛮生长”的城市每隔数年就面临“开膛破肚”式规划调整的弊端。
一座“地下之城”
在前海高达660万平方米的“地下之城”规划中，长达25公里的地下步行通道，覆盖了全区80%的开发区域，纵深30米的地下空间里，不但有地铁、公路，甚至还有“地下立交桥”。
“前海综合规划本质上是一个由需求推动的开发建设规划。”刘鲁鱼向南方周末记者表示，这是一种全新的规划理念。
在他看来，中国的经济政策大概五年一变，从前海成立到现在已经出现了包括自贸区在内的许多新概念，与政策变化相比，不同社会发展阶段及其相对应的社会形态，才是长周期规划更应关注的测算依据。
他的研究团队在经过一系列测算后，明确提出“深圳已经迈过了后工业化的门槛”，前海未来的发展目标则是建设一个“现代社会”——而在这一“终极目标”的指引下，前海的产业和经济规划也大大超前于当下的经济发展阶段。
比如，现阶段的改革还处于建立跨境人民币流通机制环节，而前海的规划则是基于人民币已经实现国际化后，前海作为国际金融货币中心的运作而展开的。
面对产业和经济规划者们代表“未来之城”所提出的需求，深圳国土规划部门协调下的交通、建筑、环境等多个专业规划团队则以更加精密细致的主体和专项规划，将其落实为开发建设过程中的“分解动作”。
这一思路超前、设计缜密的规划蓝图，也为前海的开发建设者们带来了空前挑战：仅前海湾交通枢纽工程一个项目，其设计和施工方案就由十多个参与团队共同研究了整整五年，直到2015年7月份才最终敲定——这个包含三条地铁和两条铁路换乘站的立体交通“巨无霸”，规划面积200万平方米，建成后将能容纳70万人次的换乘需求。
在前海高达660万平方米的“地下之城”规划中，长达25公里的地下步行通道，覆盖了全区80%的开发区域，纵深30米的地下空间里，不但有地铁、公路，甚至还有“地下立交桥”。
吸取了早年深圳城市物业开发各自为政，导致地下开发空间难以连通的教训，前海的开发建设部门干脆替未来的业主们把包括大楼基坑在内的地下空间全部打通开发，这些工程所投入的时间、资金等资源大大超过了传统的写字楼和产业社区开发模式。
“（地下）每连通一栋楼对社区和业主都是巨大的价值增值，但是恰恰没有一套指标体系能够体现出它们对未来社区居民的幸福指数和产业经营的增值效应，”一位新区建设开发的负责人士向南方周末记者表示，面对外界舆论的种种误解和质疑，他们现在的心态就是“不争论，咬牙干”，“因为这种专业性问题一下子说不清楚，也许只有到10年20年后回过头来看时，人们才会惊叹说‘太牛了，当初就该这么干’。”
告别“土地财政”
前海土地增值的每一分钱都要回到城区开发建设及其后续运营之中，政府收益则来自未来产业发展所带来的税收收入。
支撑前海建设开发者们“慢下来”的底气在于前海独特的土地开发模式：过去三十年中国城市化进程中所形成的“高负债、快周转”式产业园区土地开发模式，在前海的土地管理机制下得到了另一种阐释：那就是“取之于地，用之于地”。
“前海投控虽然是政府下属企业，但不是政府（融资）平台，它没有为政府融资的义务。”上述新区建设开发负责人向南方周末记者表示，早在开发区规划之初便以立法形式确立的这一制度设计，最大程度地保障了前海土地出让的钱，只能用于前海的建设开发。
这位曾参与多项内地产业园区规划设计的人士向南方周末记者表示，许多产业园区之所以发展不起来，问题不在于卖地本身，而在于政府把卖地收入投入其他预算项目，结果到新区发展资金不足时，又通过政府融资平台去融资，“在这种土地滚动融资模式越陷越深的地方政府，最终变成了异化后的土地财政牺牲者”。
对此，早已在前期发展中跨过土地财政门槛的深圳政府以立法形式，确定了自己在前海发展中的“收益模式”：前海土地增值的每一分钱都要回到城区开发建设及其后续运营之中，政府收益则来自未来产业发展所带来的税收收入。
“所以我们现在可以沉下心来做前海的基础设施建设和优质产业的引进，而不必急于靠房地产开发和土地出让来套现。”在该人士看来，这是走出中国前期城市化进程中过于依赖土地财政所形成的粗放式经济发展模式的关键所在，“这也是我们敢于咬牙干到现在的一个根基”。
对应于长周期的基础设施建设，前海管理局也在探索以“1.5级开发”为标志的“前开发”模式以应对中短期项目投资的需要，“它突破了过去只有两三年的临时建筑模式，而是至少运营十年，足够企业运营一个中型产业经营项目”。
“1.5级开发”是根据开发的时序和现状进行过渡性的开发，建设一批过渡性建筑，比如前海近期建设低层临时的前海企业公馆。
万科的企业公馆就是这种“1.5级开发”理念下的产物：身为房地产企业的万科向前海管理局租赁相关土地8年经营权以从事办公楼宇开发和租赁业务，在经营期满后再将相应物业移交给前海管理局，成为管理局物业资产的一部分。
依托这一不同使用期限的“前开发”经营模式，前海管理方可以像土地轮作一样，在不同时期、不同地块实现土地开发的“循环滚动”与业态升级。
与此同时，身为房地产开发企业的万科，也在这一新的政府合作模式中，探索着自身“城市配套服务商”新角色。