自去年10月25日，深圳市政府发布《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》（以下简称《规定》）以来，安居房上市就成为深圳房地产界一个越来越热的话题：地产商担心安居房的上市场会不会冲击深圳的商品房市场；拥有安居房的住户盘算着怎样换一套更合意的商品房；购房者等着这批“便宜”的住宅上市；新闻媒体则为了深圳为什么房改“落在了内地的后面”而四处探听消息……
安居房是什么？上市意味着什么？深圳安居房为什么迟迟不能上市？上市后谁是最大的受益者？这一系列问题都在期待着答案。为此，记者近日走访了深圳市住宅局以及相关的企业与消费者。
从福利房到安居房：概念后面是什么？
经历过房改的人都知道，在中国十年来的房地产改革里，安居房并不是第一个，也不是最后一个提出来的概念。实际上，从1988年深圳房地产改革提出福利商品房这一全新的概念以来，中国房改过程中所出现的新概念与新名词之多，已经连专家都分不清其中的渊源与差异了——公房、房改房、微利房、安居房、经济适用房、解困房、廉租房……在这些名称和概念后面，隐藏着中国房地产十年改革的历史、经验和教训。
对此，深圳市住宅局房改处孙利平处长一言以蔽之：叫什么房并不重要，重要的是房改政策的实质与安居房的经济本质究竟是什么。
“深圳房改一开始抓的就是最本质的东西，这十年的改革中，无论名称怎么变，深圳房改都没有脱离原来的轨道，就是因为抓住了本质。而有些城市和地方，由于没有抓住本质，所以无论怎么变，都只能是变变名称和概念，房改进程依旧推进不下去。”
对于房改的本质是什么，孙处长同样“一言以蔽之”：就是资格、房价和操作主体。
资格是指什么人符合买房资格，也就是中低收入阶层，严格说起来就是工薪阶层。“我们认为安居房政策的实施是一种社会保障，是一种社会大福利和社会大补贴。就象政府所抓的最低收入保障、养老医疗保障一样，住房是第三层保障——第一，要有饭吃；第二，病了有人看；第三，老有所养；第四，要有住房，不能流离失所；有了这四大保障，社会保障体系就完善了，安居房是其中重要的一个环节。”
正因为如此，所以要严格管理，限定一户只能买一套。很多城市做不到就在于他们的安居房谁都能买，买多少都行，这就失去了政府补贴和社会保障的意义——这实际上意味着把国家补贴转进了私人腰包，这就是资格问题的核心；
其次是价格，无论叫什么名，都必须对它的价格有个明确限定，这种限定不是限定价格幅度，而是限定它的内涵。
“深圳房改的价格是以成本为核心，加上一定比例的利润，这样就可以进入实际操作了，你可以规定哪些成本可以进入价格，哪些成本不许进入价格，比如炒地、公关花的成本不许进入，规范的成本是多少一算就出来了；你地产商只要按规范操作，就一定有利润，你说你亏了，那是你经营不善，但不许加价；成本升，价格也升，因为整体收入也升了。成本是价格的核心，这是跟市场经济挂钩的。”
第三是操作主体问题。“还是回到社会保障这个问题来，深圳为什么没有下岗闹事的情况，深圳人一个月挣一千元很容易，能保证自己的生存；但如果没有房子住，你挣一千块钱同样惶惶不可终日；在深圳，安不安心不在于你有没有工作，而在于你有没有一套房子。”有人说，房子才是深圳人的身份证，这正说明了住房保障对深圳人的重要性。而住房的保障又形成了深圳特有的人才流动和流通机制，促进了深圳经济的循环与流动。
“正因为它是基本保障，所以必须由政府为主体来操作。”孙处长坦率地说：“内地为什么不成功，最后种种工程都变形了，为什么会变形，因为政府无法控制；开发商的本质是企业、利润机构，它才不管你什么康居不康居、安居不安居，只要能多卖钱，他就会不择手段；只要能偷工减料，他就能不择手段；只要能偷税漏税，他绝对会去冒这个险——你让本质是追求利润的企业去完成你政府的基本保障，错位了！”
谈到深圳十年房改的经济，孙处长的总结是：“建设应该由别人来建，政府不应该去施工，但开发主体一定必须是政府；主体给了开发商，他就必然要去不择手段地赢利，这也是深圳成功的一点。”
无论是房改房、安居房还是福利房，它后边一以贯之的是政府对符合资格的购房者巨大的经济、政策、支持与补贴。怎样用好这笔资源，如何做到更透明、更合理、更公平是每一个城市与地区都必须考虑的问题。
深圳房改落后了吗？
当记者问及深圳房改为什么“走在别人后面了”时。孙处长表示：“我不觉得深圳的房改走在了中国任何城市的后面。但我想回答你，为什么我们会给人留下了‘落后’的印象。”
原来自去年全国停止福利分房后，就有不少媒体和部门就深圳还有“福利房”、“微利房”等提法提出疑问。“实际上我们在1988年推出福利商品房时，就已经截止了福利分房。但就因为它叫‘福利商品房’，内地就觉得你们还有福利房，这实际上是概念和名词不一样而带来的误解。”
而在安居房上市的政策方面，深圳允许安居房上市的88号令是去年下半年才出台，但很多城市，特别是上海和北京在前年年底和去年上半年就已经推出相关政策。
然而上市的过程并不顺利，据介绍，但直到今年4、5月，北京的安居房上市才刚刚开始进入实施阶段，而且开始以后，一个月只有两、三套房的交易。
“为什么会这样？第一没有市场；第二很多操作手段不到位，实际就是办不通。而我们这个东西压了几年，就是在研究各个细节的操作可行性。不出台就不出台，一旦出台就整套东西都出来了，我连计算机软件都出来了。
“我们推出的是可行的规定和条例，老百姓拿上就可以办；而很多地方出台的仅仅是含混的原则和政策，老百姓拿上以后，这个问题也解决不了，那个问题也解决不了。假如按照他们的出台标准的话，我们实际上三年前就可以推出这个政策了。”
记者问及这两年深圳为政策推出做了哪些准备工作。
“这两年我们下最大力气的实际上是操作的可行性和顺畅性，解决税、费、审批、核验、监控、电脑联网信息建设和档案归档等具体问题。政策问题反而不用操心，因为在这十年来，我们在资格、价格和操作主体这些政策性问题上已经形成了成熟的政策框架，而内地很多城市在这方面还在研讨和摸索之中。”
说到这里，孙处长自豪地举出一个例子：“在安居房上市过程中有一个非常关键的问题。前面提到，这个社会保障的资格问题是要公平的，不公平，社会保障就会失去本意。公平在于什么呢，就是一个家庭拿一套。
安居房是有政府补贴的，你是以低于市价的价格买走的。如果上市卖掉以后，就有一块增值的收入。实际就是政府送给你的一块收入保障，为什么送给你呢，是希望你能拿到这块收入以后去买更好的商品房。如果有一个家庭拿两套，那么他就多拿了一块政府补贴装进自己口袋里，而且这个补贴可能是他一辈子都赚不到的。
在（保证一户一套）这一点上，我可以说，中国所有的城市都没有建立起一套完善的监控系统。深圳这两年来就在做这件事，安居房上市政策出台以后，我就要做到通过完善的电脑和档案监控系统实施全面监控，只要你这个人从我这里拿走了一套房，那么无论你怎样变换身份，怎样调换工作，都不会再让你拿到第二套安居房，再要买房子你到市场上去买商品房，这样既保证了保障体系的顺利运作，又保证了公平。”孙处长不无骄傲地告诉记者：“中国任何一个城市十年之内都还做不到这一点，它根本没法做。上海是做得最好的，但在这个差距上它比我们还差五年。”
既然已经准备得这么成熟，那为什么不能早一些推出呢？这是记者的疑问，也是很多人的疑问。孙处长的回答既出乎意料之外，细想想又在于情理之中。
“我们这么慎重就在于，我底下的操作不通，我不敢公布——公布完了操作不了怎么办？深圳人的民主意识很强，我们的整个经济管理水平和公民意识、依法行政的水平都比内地高得多，内地操作不了就算了，老百姓回家抱怨两句，但在深圳不行。”说到这里，孙处长发出了一番有趣的感慨：“内地在政策出台时下面的某些规定和操作办法就是为了让政策没法执行，从根本上底下操作的人就不想让它实施——上边提出一个口号，要达到什么目的。下边人觉得可能达不到，又不得不做，就去瞎做。比如房改政策：让我做我就做，但做了没有人来交易是另一回事。这就叫‘上有政策、下有对策’
“深圳研究问题就比较透明。在深圳可以做到这一点：你提出一个口号，我达不到这个目标，我就可以让你不要提这个口号，能做到就全力以赴去研究怎样做得更好”
房地产市场：安居房上市是“福”还是“祸”？
对于安居房上市，恐怕最为不安的就是房地产发展商。一位专业人士在房地产论坛里不无调侃地留下这样一段话：“今年深圳发展商日子难过，八成老板要勒紧裤腰带。”而在他分析的理由里，第一条就是“公房上市”。
在记者所接触到的一些发展商里，对于安居房上市问题基本上是避而不谈。而他们的心态大概有两个方面：一是觉得安居房上市实实在在地威胁着商品房市场；二是感到由于种种遗留问题和操作难度，安居房上市未必能“成得了气候”。从这个角度而言，相当一部份发展商跟政府、专家包括中介机构的看法和态度都有着相当的差距。
在孙处长的眼里，安居房上市只是住房改革这一漫长过程中一个新的起点。在他看来，住房改革是一个逐步渐进的过程，最终的目标的完全商品化，货币化分配是中间的一个手段和过程。从房改阶段来看，货币化分配是由住房的完全实物分配到完全商品化分配中间的一个过程，这个过程可能要20年或者更长的时间。
中国的住房改革从原来是完全实物分配入货币化分配，有两个必要条件：第一、要有一定的补贴收入，使居民原来实物分配的这一部份变成货币，这也就是房补；第二、居民的收入要达到一定水平，跟房价相吻合，这样改革才能进行下去。
在货币化的过程中，由于财政能力有限，补贴不可能一下子补到位。只能先补一点，让居民先买价格较低的准成本安居房，过一段时间后，收入提高了，房价再往上走，变成微利，逐步向全商品房的方向走。
据国际通行的房价标准：一套房子的合理价格在家庭年总收入的四到六倍之间。低于四倍，房子就过便宜，开发商赚不到钱；高于六倍，就过贵，消费者买不起。
按这个标准来看，中国目前房价显然过低。要做到象美国那样彻底的商品化是不可能的。其中有一个很重要的因素，那就是象中国、香港及东南亚等国家和地区人多地少（商品房的成本主要是地价），在经济发达的城市，地价就非常贵，房价相应也很高，在这些地方要实现住房的完全商品化，就要求总体收入达到很高，这是不可能的；象新加坡、香港、日本这样的国家和地区，就长期保留着一部份政府补贴的廉价住宅，日本叫居屋，新加坡和香港叫公屋，以低于市场商品房的价格来供给低收入阶层来买。
深圳的政策也是如此。
正是在这个意义上，深圳的安居房上市不可能干扰正常的商品房市场。在这一点上，深圳中原物业顾问公司的副总经理李耀智的分析与他相近。据李先生的分析，安居房上市后，真正想买安居房的只是购房消费者中处于最低收入阶层的住户。而孙主任则认为最多的是那种目前还处于租房住，没有考虑买商品房的阶层。
记者提到发展商的忧虑时，孙处长直率地说：“这是因为他们总是站在一个固定市场的角度来看问题，没有看到深圳房地场市场已经进入了一个新的阶段。”
孙处长所说的“新阶段”就是指深圳购房消费者主体已经从“解决居住”进入了一个“买房投资”和“换房改善居住条件”的阶段。
孙处长说：“公房上市的意义并不在于解决许多人‘有没有’房住的问题，而在于从另一个角度提出让有房的人怎样‘住得更好’，也就是第二阶段的解决方案与思路。正是在这个意义上，公房的上市场才为深圳商品房市场开拓出了一片全新的市场。”
从消费者的角度来想，将公房上市主要是为了解决“住得更好”的问题，在他卖出房子的同时，仍然要买进新的、更大和更好的房子。
相当一部份人卖房去买商品房，卖出去的房是给那些本来就不想买商品房的消费者；而另外一些人则在购买新商品房后，将原有的安居房他们拿来出租（以租房养购房），这两种方式都增加了消费群体。
安居房：谁来买，谁会卖，买来卖去干什么？
“如果你拥有的安居房能上市，你会卖了它吗？”记者带着这个问题问了近20位安居房的拥有者，真正回答想卖的只有不到5位，而其中的两位还是要离开深圳（出国）。
这也是深圳中原物业的李先生在接受记者采访时提到的第一个问题。
“如果我们要讨论安居房上市，首先要问的就是谁想买、谁想卖以及为什么。”
李先生以香港的二级代理市场为例：
（小资料：深圳与香港房地产市场名称差异）
中国的房地产市场通常分为三级：其中一级市场指土地使用权出让；二级市场指房地产开发市场；而三级市场则主要指投入使用的房地产交易市场，即二手房的转让、租赁、抵押等。也有专家认为一级市场为新建商品房，二级市场为存量住房市场，三级市场为公有住房使用市场。本文采用第一种说法。
而在香港将土地使用权出让称为土地招标或转让；将中国的二级房地产开发市场和三级二手房交易市场分别按代理资格列为一级代理及二级代理。
换句话说，香港的一级代理市场即相当于深圳的二级市场，即房地产开发市场；二级代理则相当于深圳的三级市场，即二手房交易市场。）
深圳99年商品房买卖550万平方米，其中三级市场只有150万平方；比例为2.5：1，而香港的一级与二级代理市场正常比例为3：7。由此可见深圳二手房交易市场与香港的差距。
而安居房上市所需要的恰恰是三级市场。在谈到深圳和香港购房消费者的差异时，李先生用两个图例表示出来。从图中可以看出，香港存在一个合理的金字塔型消费结构，底层的消费群中一部分不断通过提高收入而跃入更高层的消费群中，从而形成房地产市场中活跃的主体，而深圳的消费者无论在哪一个层次上，都是依靠外来新置业者购成主体。这一方面过于依赖外在的消费支持；另一方面内部的消费者又缺乏提高居住质量的条件与环境，这个环境就是活跃的三级市场。
安居房的交易将是未来三级市场一个重要的组成部份，从图中我们可以看到，其中的卖房者就是属于从消费底层往上跳跃的一部份，即希望提高居住质量阶层的一群；而买房者则是补入底层的消费者，属于需要解决居住问题的一群。
这一点在孙处长的解释里也得到了印证。他表示，在深圳安居房的拥有者中，相当一部份人都具备购买第二套商品房的经济实力，之所以到今天还没有形成活跃的购房主体，这是因为：一、买旧房的投资增值潜力没有体现出来，不如买新房；二、市民的投资消费概念与西方还不太一样；更重要的则在于第三点，那就是三级市场交易存在问题，二级市场的交易比较清晰，新房的“三证”实际上就代表着政府的一种担保，以及房地产商的信誉代表；三级市场要建立信誉就很难，个体交易中责任的承担问题；交易不方便的问题；某些中介交易机构的不负责任和法律监管不严问题；银行对二级市场交易难以提供按揭的问题等等。
而安居房能否真正推向市场，除了前期的产权问题外，更重要的就是三级市场的健全问题。
三级市场为什么“火”不起来？
三级市场“火”不起来，这实际上并非深圳才碰到的问题，可以说在整个中国（港澳等地区除外），没有一个“火”得起来的三级市场。无论是北京、上海还是深圳，三级市场的成交量与理论上它们所应该达到的合理成交量之间都有着一个巨大的差距。
关于三级市场“火”不起来的原因，也有着种种解释；有的说居民资金储备不足；有的说中介承担责任不够；也有的说中国人消费观念没有改变；还有的说目前的政策不合理……上边的理由，可以说每一条都合理，然而解决了其中的任何一个问题，都无法从根本上带动今天“冷冷清清”的三级市场。
深圳中原的李先生同样拿香港和深圳作了一个比较。他比较的是一套房在三级市场上完成交易在深圳和香港有什么不同。
在香港的旧楼市场上，买卖双方要完成一单交易，有几个角色是必不可少的：一、双方律师；二、政府田土厅；三、银行；四、中介机构。
比如一套价值200万的公寓要出售，卖家首先会找中介机构，提出自己理想的要价；同时买家也在通过中介和报纸等媒体寻找适合自己的住宅。
在通过中介买卖双方互相见面后（实际上中介在这里承担一个信息搜集、分析与沟通交流的作用），双方带来各自的律师，谈定价格及付款方式。由律师接手下一过程，包括到田土厅核对资料，准备合同文本等。
因为这套要卖的公寓可能按揭还没有付清，这时卖方律师就会凭交易合同到银行申请一笔贷款以付清原楼款并取得房产证；买方律师则凭同样的合同到银行申请新的按揭贷款并抵押房产证——实际上在这其中买卖双方谁都没有拿到房产证，而是由银行之间或者同一个银行内部完成了整个抵押和转贷的资金和房产证转移。
其外部形态就是：对卖方来说，我花了150万买来来这套楼，连首期一共付了100万，现在用200万卖出去，所以在完成交易后，银行除了扣掉我剩下的50万房款外，又退给了我150万元（相当费用及利税等另计）；而对买方来说，我向银行付出了首期60万的购房款，这所房子就属于我了，以后我只需按新楼一样按时交供楼的按揭款即可。
从这一交易过程中我们可以看到，其中有很多“优惠”和方便是今天深圳的三级市场所难以做到的。
李先生表示，与香港相比，深圳的三级市场还有一些关键性的欠缺：
一是政府透明度和信息流通程度。香港的田土厅保存有所有楼宇交易的资料，同时任何人都可以去查询，而深圳的住宅交易资料普通人还很难查得到；
二是银行和金融体系的支持；香港的旧房按揭非常活跃，卖方按揭没有完成时，买方同样可以获得按揭，而中国在这方面才刚刚起步，基本上是要卖方拿到房产证后，交易才可能成功，其中的资金压力则须由卖方来承担；
三是买卖手续的繁琐和分工不清；在香港，律师承担律师的责任；银行承担银行的责任；政府承担政府的责任；中介承担中介的责任；而在深圳，中介除了要承担寻找信息与促成交易的责任外，还要承担律师的承任，协助银行和政府完成一部份它们职责内的工作；结果不但压力大，也难以建立起合理的商业信誉。
四是教育不够。首先要让交易双方建立一个清晰而合理的交易概念，包括哪些利益是属于我的，哪一些是必须付出的，应该怎样去为自己争取合理的利益等等——缺乏这种交易基础的教育，市场就会变得无序而混乱，而要做到这一点，首先政府要有这个意愿。
就这个角度而言，深圳的房改不是“大功告成”，而是刚刚开始，有着更多、更艰难和具体的工作要做。
安居房上市有多难？
记者在采访时提到安居房交易操作难的问题，对此，孙处长表示了不同的看法。
“所谓难，难在前期的准备工作与整体思路，要考虑怎么做才能行得通。深圳的安居房上市后，实际的管理和操作过程非常简单。它的过程是这样的：
“一、公房上市前房主按规定到住宅局审核，不是审批，而是看符不符合上市资格，审核的内容包括产权问题、原购房手续是否规范以及经过原产权单位同意等项，为什么要原产权单位同意呢？因为很多企业分房都有一个服务年限与资格问题。如果员工未干满服务年限，就想将公房上市，人离开公司，当然对企业不公平。实际上许多企业与单位在这方面都有着合理的规范，不会无故阻碍不办；二、由住宅局发出同意上市批复，房主凭此批复到国土局把安居房产权证换成商品房产权证；三、自由买卖；四、产权单位首先要将本单位所有安居房档案形成电子信息并转给住宅局存档管理。
“在这些手续中，我还可以规定在工作日内完成，让用户有一个清晰的了解。”
在谈到工作的进度时，孙处长表示他们将于7月1日正式受理申请。但首先各产权单位要清理并建立各自的电子信息档案。
“这方面的文件我们已经发下去了，如果管理清晰的单位，很快就能建好，管理不善、胡闹的单位，只能让他们去闹腾——本来就是你们应该完成的工作，结果你不去做，现在来补课吧。
“另外，最近我们搞了一套查验、审核、档案管理的一套软件，调试了将近一年时间，我们将用很低的价格下发给各单位，各单位做完后将软盘交回。通过软件把所有的操作都规范化。你只能按我要求的格式和项目填，没有什么含混其辞打马虎眼的余地。”
据孙处长介绍，由于各单位清理和上报电子信息需要一段时间，因此在7月1日开始实施后不会形成一窝蜂来办手续的情形，而是在一段时间里陆续展开。
在谈到安居房上市可能遇到的问题时，孙处长也坦率地表明可能出现在换证这个环节（即将安居房房产证换成商品房房产证）。
“在换证时，你必须有安居房的产权证；很多安居房是办不到产权证的，因为产权有遗留问题。
“那我不管，是你单位原来的遗留问题由你的单位去解决。我们不能等到没有了遗留问题才房改。
“另一方面，这实际上也促进了安居房分配的透明性和公平性，有些人在早期通过各种手段偷偷买了两套甚至三套，多买的安居房他就不敢去办证，只能永远是‘黑房’。
“这就是我们的原则：不是为了解决有没有房住，而是要建立一个合理的保障体制和公平的分配机制。”
同时，孙处长特别提到了土地增值费的问题：
“现在增值费收得很高，因为它是以原买入价和现卖出价之间的价格差来计算的。按我们房改的思路，增值这一块既然是分配给个人的，那就该免掉其中的大部份。目前的计税是由国土局公布的各区域的指导交易价，比如你在88年以10万元的价格买了一套安居房，但随着地价的上涨和收入增加，今年这套房的指导交易价就可能达到30万元。如果你以50万卖出这套房，那么增值税就按20万元的差价来增收。但如果你的成交价低于30万，仍然要按这个价格来计税，这样有利于防止交易双方通过低报交易价逃税。
“因此在换证时，给房主的房产证上的价格只是当时的指导价。同时我们也给大家一个选择，交易双方既可以按当时的指导价，同时也可以自选评估机构评估，费用自理。经过评估后的房产，我们就按评估价格来计算。”
在采访中记者了解到，作为政府管理这个环节，安居房上市的操作程序可以说已经“理顺”了，这正是深圳安居房上市比内地最大的优越之处。
但与此同时，安居房上市是否真的就那么“一帆风顺”了呢？
按照经济学的“木桶理论”，一只木桶里最短的那块板决定了整个木桶的容易。在解决了安居房上市操作这一“瓶颈”后，最短的那块木板将出现在什么地方？
孙处长所提到的前期产权遗留问题是一块可能的“木板”，其它的还有银行按揭支持不够、信息流通不够顺畅、社会整体教育的缺乏等等，都有可能会成为下一块“最短的木板”。
对于这些问题，有关部门实际上也在思考着解决的方案。孙处长提到他们正在构思成立一个“房地产交易担保中心”，以这一机构为核心，承担起对银行按揭担保、交易担保及中介资质担保等一系列信用担保功能。用孙处长的话说，这个中心的成立，将弥补今天政府工作中一个很重要的“管理缺位”，就象下棋一样，通过一子来调动满盘棋局。
深圳安居房的上市即将进入正式运作阶段。在采访中，我们看到了深圳比内地无可置疑的优越与超前之处，但同时也看到，与香港这样成熟的房地产市场相比，深圳所要走的路仍然艰巨而漫长——真正的评判者将是市场和消费者，只有他们的选择才是最的好的说明。
我们拭目以待。
相关资料：
房地产名词
现在的房地产市场，特别是住宅市场，不仅产品种类齐全，就连称谓也多种多样：商品房、微利房、解困房、廉租房、房改房、安居房、经济适用房……这么多品种的”房”连业内专家都众说纷纭，就更甭说老百姓了。
据权威部门透露，国家新的房改方案将会对以上概念进行一番”清理”，只提三个概念，即三种类型的住房：市价的商品房、经济适用房、廉租房。但多种概念不可能立即消失，很可能在许多地方继续被使用。
概念虽多，内涵相近
商品房–在市场经济条件下，任何住房都是一种商品。但目前的中国房地产市场，商品房只是特指市场价的商品房，即那种需要居民个人出钱购买的商品房。
微利房–深圳市在1989年首先提出。深圳市住宅局代表政府建设微利房，以成本价向居民出售。住宅局可获微利，以弥补建设福利房的亏损。它实际上是一种成本房。深圳市每年约供应福利房2000余套，微利房7000余套。1997年微利房价格为2500－3500元/平方米，福利房价格约为1000元/平方米。微利房即相当于我们后来说的经济适用房。
经济适用房–1994年由建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》指出，经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按国家、住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅。
安居住房–国家安居工程是国家为推动房改，加快城市住宅建设及解危解困和建立住房新制度的一项重大举措。1995年《国家安居工程实施方案》提出，国家安居工程从1995年开始实施，在原有住房建设规模基础上新增安居工程建筑面积1.5亿平方米，用5年左右时间完成。国家安居工程直接以成本价向中低收入家庭出售。3年多来，全国共竣工国家安居住房面积5576.32万平方米，为70多万户家庭解决了住房困难。据国家权威部门透露，今年继续建设国家安居工程，但要淡化国家安居工程这个概念。明年国家安居工程将并入经济适用房的建设之中。
廉租房–在即将出台的国家房改方案中首次提出了”廉租房”这一概念，类似于香港的”廉租屋”。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。
房改房–也就是福利分配给职工的住房，房改后由职工按规定购买。房改房原包括准成本价购买的公房和以成本价购买的公房。国家原来规定，职工以成本价购买的公房5年后可上市流通。下半年后，职工拥有产权的房改房可以自由转让流通。
解困房–各地专为城镇住房困难户解决住房困难而建设的住房，也称解危解困房。80年代中期以来，全国城市已有800多万户人均居住面积在2平方米以下的住房特困户，通过有偿解困改善了住房条件。仅”九五”期间，全国就有5090万户人均居住面积2平方米以下的住房困难户解决了住房问题。但目前全国城镇还有二三百万户住房困难户。虽然解困房困难中仍是政府发展住宅建设、解决居民住房问题的重要关注点。
购房已成家庭最大消费
最近，国家统计局城市社会经济调查总队组织了一次大规模的入户抽样调查，调查显示：近七成的家庭拥有了自己的产权房，户均购房金额2．6万元，户均使用面积52平方米；家庭装修已成新产业，三成多的家庭户均装修支出1．4万元；12．9％家庭今年打算购房。据商都信息港报道，购房已成家庭最大消费。
55．7％家庭已经购房，户均2．6万元。随着国家房改力度加大，中国城镇居民已形成掏钱买房住的观念，超过半数居民已购买了住房。
在购房家庭中，户均购房金额2．6万元，为城镇居民家庭平均收入的1．5倍。其中购房改房的家庭占86．9％，户均购房金额1．9万元；购商品房的家庭占9．7％，户均购房金额7．9万元；购买其它住房的家庭占3．3％，户均购房金额3．4万元。户均购房金额小于1万元的家庭占购房家庭总数的31．1％，户均购房金额1至3万元的家庭占46．5％。
购买住房的家庭中，1990年以前购房的家庭只占4．2％，1991－1994年购房的家庭占19.0％，1995－1996年购房的家庭占32.5％，1997－1999年购房的家庭占44．3％。可见随着房改力度的增加，居民购房呈上升趋势。
65．8％家庭住房产权归己。随着中国住房制度改革不断深入，已初步构建起了住房新体制基本框架。它打破了单一的公有制住房产权形式，形成了以居民自主产权为主、多个产权形式并存的格局。
近年来，国家加大了房改力度，公有住房比例下降，私有住房比例上升，其中居民家庭拥有原有私房的为12.0％；拥有房改私房的为48.4％；拥有商品房的为5．4％。近1/3的居民家庭实现了拥有一套产权归自己的住房梦想。传统租赁公房的家庭由1993年的76．8％急剧下降到目前的28．6％。
户均使用面积52平方米。住房面积是衡量居住水平的重要指标，从实际使用面积来看，户均小于20平方米的家庭占总调查户的7.8％；户均20－40平方米的家庭占32.7％；户均40－60平方米的家庭占35.5％；户均60－80平方米的家庭占14．1％；户均80－100平方米的家庭占5.4％；户均100平方米以上的家庭占4．5％。
从不同的行政区域看，使用面积最大的为海南和福建省，户均为76和74平方米，使用面积最小的为上海、北京和天津，户均分别为30、38、38平方米，高、低相差一倍以上。
值得注意的是，在户均使用面积小于20平方米的家庭中，仍然存在着15．2％的三人以上家庭的安居问题。其中，大多是离退休、下岗待业及家庭负担重、就业人口少的低收入家庭。这些家庭的成员因工作单位经济效益差、福利待遇低，住房条件长期得不到改善。
住房成套率达到72.7％。中国城镇居民居住的房屋类型分为7种，58．7％的城镇居民家庭住房结构为二居室或三居室，其中二居室达到39．0％；三居室达到19.7％；一居室和四居室比例较低，分别为9.6％和2．6％；普通楼房和平房居住率达10.1％和17．2％。
绝大部分家庭居住条件较好，拥有比较齐备的生活设施。其中拥有暖气设备的家庭占31.5％；拥有厕所浴室的家庭占40.2％；拥有管道煤气天然气的家庭占30.3％。部分家庭的居住条件较差，生活设备不配套，8.1％的家庭没有单独属于自家的卫生间；38.8％的家庭无暖气设备；17．7％的家庭使用煤炭燃料。
32．3％的家庭户均装修1．4万元。随着生活水平的不断提高，城镇居民对居室环境的要求越来越高，近1/3的家庭进行了住房装修。户均装修支出1.4万元，其中房改房户均装修支出1.3万元，商品房户均装修支出2．4万元。装修家庭中，户均装修支出小于1万元的家庭占58．3％，装修支出1－3万元的家庭占33．7％，3万元以上的家庭占8％。
12．9％的家庭打算购房。有12．9％的家庭打算在2000年购房，其中6．8％的家庭打算购买现住房，3．2％的家庭打算购买商品房。
不同收入家庭购房意向差异较大。在2000年打算买房的家庭中，年收入在5000元以下的家庭为7.1％；年收入在3－5万元的家庭为18.4％；年收入在7－10万元的家庭为22.7％。低收入家庭对住房的需求比较迫切，但是受收入的限制难以立即转化为有效需求。可以看出准备买房的大多数属于中、高收入家庭，他们有较强的改变住房条件的愿望及相应的经济承受能力，如果有比较优惠的鼓励购房的政策，这部分人将成为今后实现住房消费的主体。
深圳房地产销售连续九年递增
和讯财经１月２８日消息 深圳市规划国土局近日吐露，去年深圳市房地产销售面积４８８．１９万平方米，比１９９８年增长１２．９５％。这是自１９９１年以来，深圳商品房销售连续９年递增，也是自１９９７年来，深圳商品房销售连续３年保持在４００万平方米以上水平。
据《深圳特区报》消息，去年深圳实现商品房销售收入８４．２７亿元，同比增长５１％，完成房地产投资１６０亿元，同比增长２６％。全年共签订土地出让合同３６６宗，出让土地面积６９６．８４万平方米。
深圳商品房销售面积１９８７年首次突破１００万平方米，此后出现连续３年的滑坡，１９９０年全年销售商品房７７．１４万平方米。１９９１年，深圳商品房销售再次突破百万平方米大关，此后基本呈直线上升趋势，１９９４年达２４６．９３万平方米，１９９６年达３２４．８８万平方米，１９９７年达４０５．４４万平方米。（完）