1998年4月22日，在银湖招开的国土局拍卖土地新闻发布会上，新闻发言人宣布，深圳市规划国土局将于5月20日举行土地拍卖。此次拍卖的三幅土地位于深圳福田中心区及景田北，规划用途为商业及住宅用地。此前半个月，国土局已投入数百万元在深圳及广东省内各大新闻媒体大做宣传。据悉，从4月20日规划国土局接受竞买申请开始，已有100多个单位或个人前来索取有关资料。
土地拍卖：从全国第一走向规范成熟
“我们不追求轰动的新闻效应，因为这次拍卖是在市场机制比较成熟的条件下推出的。”国土局有关负责人在回答记者的提问时这么说到。与此同时，有关负责人还表示，随着市政府68号令《深圳经济特区土地使用权招标、拍卖规定》的颁发，此后深圳所有经营性用地都将采取公开招标和拍卖的形式推出，以增加市场透明度。
在此之前，深圳还曾有过两次土地拍卖，其中第一次更被称为“中国第一槌”，创下了新中国首家拍卖土地的纪录。这其中还包含了新中国历史上的许多“第一”。
1987年3月，深圳经济特区对原来颁布的《深圳经济特区土地管理暂行规定》进行修改。结合改革方案，增加了土地使用权可以有偿出让、转让、抵押等新内容，上升为《深圳经济特区土地管理条例》，这是我国第一部土地有偿使用的地方性法规。1987年12月25日，深圳在全国首次采用招标方式出让土地使用权。1987年12月1日，深圳市敲下了新中国历史上震撼人心的第一槌──土地拍卖。这块8588平方米的土地被深房集团以525万元购得，并建成了当时深圳最大的商品房住宅小区──东乐花园。
“1987年深圳土地管理制度的改革，面临的大的难题就是与法律相悖。法律规定土地不能出租、转让，而深圳改革的模式是有偿、有期出让、转让土地。”深圳市规划国土局局长刘佳胜在回忆1987年的首次拍卖时这么说道。深圳当时大胆的“违法”之举最终被证明是符合商品经济规律的。1988年4月，全国人大通过了《宪法修正案》，在宪法第十条第四款“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”后面，加上“土地使用权可以依照法律的规定转让”的条文。随后，《土地管理法》也做了相应的修改。
如果说1987年的第一次拍卖是敢于冲破“禁区”的一次大胆尝试的话，那么十年之后的这次拍卖可以说是深圳土地管理走向规范化、集约化，有序化的一个象征。
1998年2月5日，深圳市政府以68号令颁布了《深圳经济特区土地使用权招标、拍卖规定》（以下简称《规定》）。其中对土地管理作出了如下的明确规定：第一是经营性项目用地应全面采用招标、拍卖的方式进行出让；第二是建立一次性给付地价的制度；第三是非经法定程序不得变更规划要点。在此基础上，在1998年2月13日市人大二届二十次会议上审议通过的《关于修改深圳经济特区土地使用权出让条例的决定》（以下简称《条例》）中，对经市政府批准的，可以采用协议方式进行出让的特殊项目用地范围进行了严格的界定。
而5月20号的这次拍卖，正是对《规定》和《条例》的第一次具体实施。从新闻性而言，也许它不如1987年那次“中国第一槌”那么轰动，然而就社会效益和历史发展而言，它标志着深圳土地管理的改革已在整体上跨上了一个新的台阶。意义同样深远。
政府启动市场，商家面临机遇
据国土局许权总经济师介绍，1998年深圳计划供应土地总量为1039．3万平方米，与97年相比，土地供应量大幅压缩，扭转了历年来深圳土地供应量持续增长的方向。在供应的土地中，经营性土地绝大部份将采用招标拍卖的方式推出。许权同时透露，在今年下半年还将拍卖5幅地，98年全年招标拍卖计划一共8幅，拍卖面积达23万多平方米。有记者问政府是否有意通过减少供应量和拍卖等方式来启动房地产市场，许权表示拍卖方式的推行将会带动房地产市场向健康方向发展。
据有关资料介绍，深圳房地产市场自1987年以来经历了几次起落，其中1987年至1989年6月为房地产业高速成长期，这期间共拍卖、招标13块地，中标的房地产公司都赚了个盆满钵满，在所有的行业里，回报率名列前矛。
1989年下半年由于受政治风波和宏观调控影响，房地产业大幅滑落，1990年底跌入谷底。1990年至1991年为回暖期，1992年至1993年6月，房地产业又进入一个空前的超常发展期，在这期间，全国出让的土地面积比过去43年出让的土地面积总和增加11倍，深圳的房地产市场也空前火爆，正因为如此，1993年5月18日举行的土地拍卖由于开发商盲目竞价，导致价格偏高。随着1993年7月中央实行宏观调控，房地产市场大幅降温，陷入低迷状态，而开发商以高价竞得的两块土地也由于地价太高，至今没有开发。
1993年下半年至1995年，房地产业在政府的宏观调控下，理性回落，有序发展。从1993年6月到1996年9月，近3年半的时间里，深圳土地使用权拍卖招标市场出现真空。
1996年开始，房地产业随着国民经济进入新的发展周期，也开始回暖。当年9月招标的两块土地最后投标价均超出标底的90％以上，说明房地产开发商对深圳房地产市场的发展充满信心，同时也表明深圳房地产市场已走出低谷，处于上升阶段。
在此情况下，可以说5月20日拍卖土地的结果对深圳物业市场走势具有指标性的意义。同时，这次土地拍卖也有着与已往历次土地拍卖不同的市场背景：一是去年深圳房地产销售业绩突出，显示房地产业迅速从低谷爬升；二是新一届中央政府已宣布将会有针对房地产业发展的重大措施出台；三是深圳物业消费者已呈阶层式分化，并心态成熟。可以预料，此次拍卖一方面既是国土部门对政府有关规定的具体实施；另一方面也显示出政府有意在近两年内通过缩减土地供应、清理市场、规范措施等手段对深圳房地产市场从宏观上达到调整与启动的目的。
对于刚刚从93－96年房地产低谷中走出来的开发商而言，这是一个可喜的信号。尽管许多发展商对此次拍卖仍持谨慎态度，但对深圳房地产未来的回暖均表乐观。深圳市国土规划局副局长庞成鸿对此次拍卖更是信心十足，“这次拍卖是在总结了前几次的招标、拍卖的经验和教训的基础上，根据深圳当前经济发展的水平、目前房地产的整体走势推出来的，因此，可以说这次拍卖肯定会获得成功，而且将带动深圳房地产业的发展。”
发展商：端正心态，把握时势
国土局总经济师许权在答记者问时说道：“（此次拍卖）除了经济效益外，我们更看重的是社会效益……理想的拍卖结果是有一个合理的、市场普遍认同的价格，而不是越高越好，因为那是一种不成熟的表现。”许权同时坦言在过去的几次招标和拍卖中，就有企业以高价购得土地使用权后，由于缺乏资金和地价偏高等原因，五年多无法开发，这就是企业在竞标中出现了非理性因素所致。
与此同时，许权还表示，此次竞标不会为了防止某些非理性投标而设下限制。他认为，“经过这几年的发展与调整，国有企业的决策行为已日益科学化，境外公司也不会做亏本生意。”因此，盲目出价的可能性已大为减少。
当有记者问及招标、拍卖与过去协议出让相比有何好处时。国土局有关负责人回答说不能绝对地说谁好谁坏，与协议出让相比，招标、拍卖显得公正、公平一些，但这必须要在整个市场经济水平达到一定的成熟状态才能显示出来。在市场发育不完善，企业经营不规范时，有的企业就会做出不理性的举措来。
从这个意义而言，这次拍卖不仅是政府的一项重大举措，同时也是对深圳房地产开发商，乃至整个房地产市场的一次考验。竞投企业在此次拍卖中所表现出的理性决策与成熟程度，将直接影响到政府的下一步举措。
这一理性决策，具体而言表现在以下两点：一是开发商自身的定位；二是寻找竞投物业的最佳卖点。从第一点而言，深圳地产商大大小小登记在册的已将近400家，这其中既有万科、深房、长城等名牌地产商，更多的还是中小地产商。对于这些中小地产商来说，如何根据自己的实力制订相应的对策，或放弃、或连横、或引资，都是值得考虑的问题，而这其中，更值得反思的则是如何摆正自己在拍卖场上的心态。众所周知，拍卖场是一个直接对抗竞争的场所，由于参予竞投者甚多，场面火爆热烈，造成竞投者在决策时受到时间、竞争场面和其它意外环境的干扰，历次深圳政府拍卖土地无一例外。这也是这次新闻发布会上有关部门不断强调，一再提醒的原因所在。至于第二点，则需要企业自身周详的调查与缜密分析，在此不赘言。