（未发稿）
未完的争论
2006年9月26日，江苏盐城物价局在其网站上公布了当地97个楼盘的房价成本，并将开发商利润限定在8%。
而在此前不久，广东省建设厅刚刚以“保护商业机密”和尊重市场规律为由，否定了省人大代表朱列玉等人提出的“公布房价成本”及限制房价等三条建议。
短短几天时间里，盐城这份低调出台的“成本清单”迅速成为社会关注的焦点，网络上的相关报道与讨论多达数万条。相较于广东等地的做法，此举一度被视为“阳光房价”的典范，但同时也引来了诸多争议。
“房价成本清单”的支持者认为，盐城的做法，恰恰反衬出其他地方政府的“不作为”，不作为的原因则是政府部门与房地产行业之间千丝万缕的利益关联；而公布房价成本，有助于提高房价信息透明度，并通过成本约束机制以抑制房价虚高。
反对者则认为，在市场机制下，公布房价清单本身并不具备任何价格约束力，值得担心反而是政府以公布清单为由，将已经步入市场化的房地产价格体系重新收归政府计划，“政府定价”的出现不但会打乱原有的市场价格体系，而且可能成更多寻租与腐败行为的温床。
“成本清单”的支持者和反对者迅速形成泾渭分明的两大阵营，争论也从房价成本扩大到了房地产乃至金融等其他经济领域。
但就在这一话题激起社会巨大反响的同时，“成本清单”的始作甬者盐城物价局却似乎陷入了某种尴尬的处境：就在“成本清单”被视为一种值得推广的模式而广受赞誉时，盐城的普通市民却似乎并未享受到由公布清单所带来的“实惠”。
本报记者赴盐城调查中发现，在“房价成本清单”出台后的一段时间里，当地物价部门对“成本清单”的低调回避与开发商屡屡突破销售限价的状况形成了鲜明的对比（详见本报上期报道）。
而在这一过程中，房价成本计算的标准、“成本清单”的价格约束力乃至物价部门独立推出“房价清单”背后的利益考量等等，又成为了新的争议话题。
按照当地开发商的说法，他们当初正是出于房价上涨的预期，才以远高于政府挂牌价的价格入土地，但政府“限房价、不限地价”的做法却在获得超额地价收益后，把成本全部转嫁到了开发商身上；与此同时，开发商还公开抱怨物价部门的审核无视真实存在的“灰色成本”，使得核定的房价远低于开发的真实成本。
对于开发商的抱怨，建议公布房价成本的朱列玉有他的看法。“过去20多年里广东的房地产市场一直比较稳健，当时也没有人提出要公布房价成本，”朱列玉表示，他对房价的关注实际上来自近几年的切身感受。
朱列玉以他关注的广州市珠江新城区域为例，90年代末该地房价达到高峰，“有的价格比现在还要高，”而到了2003年左右，房价又跌入一个低谷，“现在1万多一平米的房子，当时5、6000元发展商就卖了。如果说发展商当年不可能亏本卖房的话，那么这高达100%以上的价格差异是如何出现的呢？”
朱列玉认为，高达100%甚至200%的价格波动幅度显然偏离了正常的价格区间，而只能归结于过度的投机和炒作。正是在这个意义上，他相信政府公布房价销售成本会是对这种过度投机的一种有力抑制。
“成本清单”能算出什么？
而对于普通民众来说，他们的不满与愤怒更来自于开发商公开承认的“灰色成本”，正是这一饱受垢病的“灰色成本”，使得地方政府拒绝公布房价的做法更象某种打着市场化旗号为腐败行为“保驾护航”的不作为。
然而记者在采访中发现，即使除开这些真实存在的“灰色成本”，房地产成本的计算依然有着其独特性。
记者在调查中获得某地产中介对北京市两个房地产项目所做的成本分析报告显示，在房地产业内对于“成本”的理解和计算，实际上与外界（包括政府物价部门）有着极大的差异。
在盐城物价局公布的房屋销售成本构成中，房价成本主要由土地费用，前期费用，建安费用，附属配套费，公共基础设施费，管理、销售、财务费用，政府规费和土地增值、利润、税金等七部份组成。
而在该成本分析报告中，除了政府规费被“不可预见费用”取代外，其他组成部分均与物价部门的“成本清单”相同，从这点来看，两地房地产开发成本构成基本相同。
而在成本构成比例上，北京的地产项目在地价、建安费用和公共设施费用方面明显高于盐成，整体开发成本也因此而上升到6、7000元。
按照这一成本模式计算，两个房产项目（某联排别墅与某大型住宅小区）直接投资回报率，前一项目为15%，而后一项目则超过50%。
倘若从投资回报来看，后一项目明显更接近“暴利”。耐人寻味的是，在项目分析中却指出，如果开发商的自有资金比例均为总投资35%的话，由于前一项目销售期仅为12个月，而后一项目的销售期长达2年，投资成本高达27亿元的大型住宅项目，其自有资金年回报率仅为35%，远低于总投资额仅为6亿元的别墅项目44%的自有资金回报率。
比起盐城公布的房价成本，房地产业内显然更为认同这一充满“时机成本”概念的计算方式。而缩短开发周期，提高资金周转效率以提高利润也早已是诸多开发商奉行不二的竞争秘诀。
而把这一模式推衍至极端的，恰恰正是不久前因资金链断裂而被迫转让的顺驰中国。
在“顺驰模式”中，高价买地、拖欠地价和其他应付款项、最大限度地缩短开发和销售周期是其三大致胜“法宝”，通过提高资金周转速度来填补自有资金不足的缺口。
在这一近乎疯狂的扩张过程中，顺驰的“成本”与其说是资金，不如说是时间，最终它也倒在了自己的超速奔跑过程里。据公开资料显示，在顺驰转让前，所拖欠的土地费用加上银行贷款余额已高达46亿元——恰恰是在顺驰倒下之际，我们看到了两个庞大的“成本支付者”的身影：政府和银行。
北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，在每年3万亿的银行储蓄增长中，资金密集型的房地产至少吸收了1万亿以上的流动性。换句话说，每年房地产行业从银行获得的贷款超过1万亿。而支撑这上万亿贷款正常流动的，正是房价不断上涨的现实预期。
与此同时，房地产业带来的大量税收及土地转让收益，已经成为各地政府财政收入的“命脉”，国务院发展研究中心课题组的一项调查表明，在发达地区，土地转让及相关税费收入占地方财政收入的一半以上。在这种情况下，房价的涨跌已经远非简单的市场利益，而是与地方政府及银行的整体利益紧密相关。
而在这一被经济学者称为“成本社会化”的房地产行业发展模式中，房地产开发中的诸多社会成本（农民土地损失、银行风险增加、社会环境的破坏等）都不是简单的房价成本核算所能评估的。
在这一政府、银行和开发商共同搭建的行业发展模式中，开发商一方面在商品房市场上扮演着市场供应方的角色；另一方面却为政府和银行扮演着土地与资金“管理经营者”的代理人角色。
从这个意义而言，“成本清单”所测算的仅是代理费用，真实的成本（包括土地成本及资金成本）则无法在房价销售成本中得到体现。倘若加上这两部份，那么地产商的利润和风险都远远超过根据成本清单得出的限价标准。
宏观调控与房价
在真实成本难以评估的情况下，不能不看到，此轮房地产价格的暴涨更多地是来自需求方的拉动：居民收入的增长、城市化的加速以及投资渠道的有限，都在一个较长的时期内推动房地产投资的巨大需求。
而在这一过程中，政府对土地收入的依赖，也使得地方政府有动力通过操控土地供给来获得地价上升的超额收益，这同样是一个长期的利益导向。
在这影响房价上升的长期因素背后，近两、三年的房价暴涨则来另一个因素：央行为缓解人民币升值压力而出台的一系列政策，使得银行贷款的真实利率下降，从而造成整个中国资产市场的“资产重估”，大量货币流向房地产、股票、收藏品等资产市场，而房价的飙升正适逢其会。
房价的上升在短期内建立了一个看似“多赢”的市场格局：银行得以缓解流动性过剩、地方政府扩大了收入、开发商获得了超常收益，而投资者则在随后的上涨过程中获利。
但不容忽视的是，这一“多赢”模式是建立在真实利率极低的脆弱基础之上，世界各国的发展经验表示，当这种建立在低利率上的泡沫经济体系发展到某种程度时，整体金融风险也将随之而急剧扩大。
在80年代末期和90年代中期，日本和香港的房价都曾经历过一个高速飞涨的阶段。而在房价泡沫破灭后，日本遭受的直接经济损失超过6万亿美元，两地经济陷入了十年之久的萧条期。
而在低利率的环境下，中国经济正面临着与日本类似和过热风险。
由于中央政府担忧的经济过热风险，恰恰蕴含在地方政府“经营竞争”所带来的信贷过热与固定资产投资规模过快中，而本身占固定资产投资比例25%的房地产行业，由于其产业链几乎涉及到固定投资的各个领域，新一轮的调控自然将其列为首要目标。
从这一政策目标来看，房价的暴涨固然不合乎中央的政策要求，但如果因为调控不当而出现房价暴跌，同样面临着巨大的金融风险。这也是在一系列调控政策中，中央政府始终坚持温和、理性，结构调整与局部“微调”并举的原因。
10月19日国家统计局公布的最新数据显示，前三季度国内70个大中城市的房价涨幅比去年同期下降2.4%，而9月份涨幅则实现了自7月份以来的连续两个月下降。第三季度城镇固定资产投资增长28.2%，比二季度回落7.7个百分点。
但与此同时，前三季度国内固定资产投资同比增长27.3%，其中房地产开发投资增长24.3%，同比加快了2.1个百分点。
这显示出在宏观调控初步成效的同时，房地产投资依然面临着巨大的增长压力。中国建设银行董事长郭树清日前也曾表示，由于内地贸易顺差很大，在国际收支不平衡的严重压力下，信贷压力仍将很大。消费物价和资产价格，尤其是房地产价格压力还可能反弹。
在不久前国务院召开的房地产宏观调控效果检查工作的情况汇报会议上，有关领导强调，房地产市场调控工作总体情况较好，但少数城市住房价格上涨仍然过快，部分调控措施尚没有完全到位，房地产市场秩序仍需进一步规范。未来将进一步落实调控责任，做好稳定住房价格、调整供应结构、加强低收入家庭住房保障、整顿和规范房地产市场秩序等工作。
市场人士认为，这一表态已经为下一步调控定下基调。